TARIM ARAZİSİNE EV YAPABILIR MIYIM?
Ülkemizde tarla imar uygulamaları hakkında bilgi vermek isterim. Tarlaya imar izni almak için aşağıdaki hususlara dikkat etmelisiniz:
1. İmar Durumu: İlk adım, tarlanın imar durumunu olumlu hale getirmektir. Bu, belediyeler tarafından verilen imar durumu ve izin maliyetini içerir.
2. Arazi Özellikleri:
– Tarla alanının %5’i kadar, **maksimum 250 metrekare olmalıdır.
– Yolun ve parselin sınırlarına 5 metreden fazla yaklaşılmamalıdır**.
– Yapı, maksimum 2 kat ve 6.50 metre yüksekliğinde olmalıdır.
3. İzin Süreci:
– Tarım dışı amaçla kullanım izni alınmalıdır. İlgili tarım il müdürlüğünden bu izni almanız gerekmektedir.
– Örneğin, “mutlak tarım arazilerinin” imar izni alabilmesi için bakanlıklar tarafından verilecek kamu yararı kararı gerekmektedir.
– Tarım dışı amaçlı kullanım izinleri alındıktan sonra 2 yıl içinde imar planları hazırlanarak ilgili kurum tarafından onaylanır ve böylece tarlaya imar izni süreci tamamlanır.
4. Yetki Alanı:
– İmar izinleri, belediyeler, il özel idareleri veya bakanlıklar tarafından verilmektedir. İlgili kurumlardan birinden tarlaya imar izni alabilirsiniz.
5. Maliyet:
– Tarlaya imar izni maliyeti, ilgili onay kurumlarının her yıl meclis kararı ile belirlediği harç ve ücret tarifesine tabidir. Bölgeler arasında farklı tarifeler olduğu için tarlanın bulunduğu bölgedeki ilgili kurumdan bilgi almanız önemlidir .
Hisseli Tarlaya Bağ Evi Yapmak
Hisseli tarlaya bağ evi yapılabilmesi için ilgili kurumlardan gerekli izinlerin alınması ve bu izin süreçlerinin yürütülmesi gerekmektedir. Öte yandan bütün hissedarların da muvafakatine ihtiyaç vardır.
Tarlaya Ev Yapma Şartları
İmar planı bulunmayan tarım alanlarında tarımsal amaçlı yapı inşa edilecekse, 3194 sayılı İmar Kanunu Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 6. bölümündeki kriterlere uyulması şarttır.
O şartlar da kısaca şu şekilde özetlenebilir:
İskân dışı alanlarda bulunan parsellerde inşaat alanı katsayısı %5’ten fazla olmamalı, yapı inşaat alanları toplamı ise hiçbir koşulda 250 m2’yi geçmemelidir. Saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği 7,50 metreyi ve 2 katı aşmamalıdır. Yola 5 metreden, parsel sınırlarına 3 metreden fazla yaklaşılmamalıdır. Ancak bu şartlarla bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binalarının yapılması mümkündür.
Bu alanlarda konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arı haneler, balık üretim tesisleri, un değirmenleri ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında ilgili Bakanlıkça belirlenen tarımsal amaçlı yapılar inşa edilebilir. Bu maddede amaç, tarımsal üretimi korumaktır. Bahse konu yapıları yaparken de mahreç alınan yola 10, parsel hudutlarına 5 metreden fazla yaklaşılmaması gerekmektedir. Yine parselde bulunan bütün yapılara ait inşaat alanı katsayısı %40’ı, yapı yüksekliği 7,50 metreyi ve 2 katı aşmamak elzemdir.
Konutla birlikte yapıların inşa edilmesi hâlinde inşaat alanı katsayısı maksimum 0,40 olarak hesaplanmalıdır. Tarımsal amaçlı yapılarda yüksekliklerin 2 katına kadar çıkarılması mümkündür. Bu konuda yetkili kurum, il tarım ve orman müdürlüğüdür ancak işlemin teknik gereklilik arz ettiğini belirten raporun ilgili idarece onaylanması gerekir.
İskân dışı alanlarda entegre tesis niteliğinde olmayan tarımsal amaçlı yapılar için de şu şekilde bir düzenleme öngörülmüştür:
Seralar ve bağ evlerinin taban alanı 75 m²yi, yapı inşaat alanı toplamı 150 m²yi ve bir adedi geçemez. Söz konusu şartları taşıyan yapılar için il tarım ve orman müdürlüğünün uygun görüşü ve ilgili idarenin izni alınması gerekir.
Seralar için bir koşul ile yola cephe sağlama koşulu aranmaz. Bu da yola cephesi olan komşu parsellerden süresiz geçit hakkı alınması ve bu konuda tapu kayıtlarına şerh konulması şartıdır.
Tarla İfraz Şartları
İfraz şartlarından bahsetmeden önce, ifraz terimini kısaca açıklamakta fayda var.
Tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıt altına alınmış bir gayrimenkulün, önceden düzenlenmiş haritalara göre birçok parçaya bölünerek tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemine ifraz adı verilmektedir.
Dolayısıyla herhangi bir tarlanın bölünme şartları da mevcuttur. Örneğin üst ölçek planı bulunmayan iskân dışı alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parselin 5 bin m2’den küçük olmaması gerekmektedir. Parselin yola cephesi 25 metreden az olamayacağı gibi, parselde terk sureti ile de yol oluşturulamamaktadır. Devamında yeni yerleşme alanı oluşturma amaçlı ifraz da yapılamamaktadır.
Hangi Tarlalar Bölünemez?
Son olarak konuyla ilgili önemli bir not daha iletmek isterim.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından yayınlanan genelgeye göre 25 Şubat 2014 itibarıyla tarım arazilerinde bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulamayacağı, karara bağlanmıştır. Bölünemez büyüklük ise mutlak tarım arazilerinde ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde yarım hektar, örtülü tarım arazilerinde ise 0,3 hektar olarak belirtilmiştir.
Bölünemez büyüklüklerin altında olan tarım arazilerinde oluşmuş hisseler üçüncü şahıslara satılamamakta, devir veya rehin edilememektedir. Bu büyüklüklerin üzerinde bir alana sahip tarım arazilerinde ise paydaşlardan bir veya birkaçının, hisselerini üçüncü şahıslara aynen veya kısmi olarak satmalarında, devir veya rehin etmelerinde sakınca görünmemektedir.
Bölünemez büyüklüğün üzerinde olan tarım arazileri, belirlenen miktarların altında ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabilir. Aksi takdirde hisseli olarak satılamaz. Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazilerinde ise bir istisna söz konusudur. Bu durumda paydaşların ve iştirakçilerinin tamamının katılımı ile üçüncü kişiye satış, devir veya rehin gerçekleştirilebilmektedir.
Tarlaya ev yapmak isteyenler için bu bilgiler önemlidir. Yerel yönetmeliklere ve ilgili kurumlara danışarak detaylı bilgi alınabilir.